Testo Unico Bancario


TITOLO II
BANCHE

Capo VI
Norme relative a particolari operazioni di credito

Sezione I
Credito fondiario e alle opere pubbliche

Art. 39

Ipoteche
Testo a fronte
TESTO A FRONTE

1. Ai fini dell’iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso la propria sede.

2. Quando la stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione già presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa.

3. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione.

4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate alla revocatoria di cui all’articolo 166 del codice della crisi e dell’insolvenza quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 166 del codice della crisi e dell’insolvenza non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari (1).

5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38.

6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia (2).

6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote (3).

6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso (4).

6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell’iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento ed il tasso relativo (5).

7. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei compensi e dei diritti spettanti al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie, anche di annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli onorari notarili sono ridotti alla metà.



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(1) Comma così modificato dall’art. 369, comma 1, lett. a), decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, come sostituito dall’art. 38, comma 1, del decreto legislativo 26 ottobre 2020, n. 147. L’art. 369, comma 2, del medesimo decreto legislativo ha stabilito che il comma così modificato si applichi alle liquidazioni giudiziali aperte a seguito di domanda depositata o iniziativa comunque esercitata successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14. Si riporta il testo del comma antecedente alla modifica: "Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari".
(2) Comma così sostituito dall’art. 7, decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
(3) Comma inserito dall’art. 7, decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
(4) Comma inserito dall’art. 7, decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
(5) Comma inserito dall’art. 7, decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.

GIURISPRUDENZA

Mutuo fondiario – Ipoteca – Frazionamento – Mancata cooperazione da parte della banca.
Secondo la vigente disciplina del testo unico bancario (art. 39, commi 6-bis e 6-ter), che disciplina termini e modalità del frazionamento dell’ipoteca concessa a garanzia del mutuo fondiario anche per il caso di c, la conformazione strutturale di tale frazionamento (e della connessa suddivisione in quote del finanziamento), è quella di diritto proprio del mutuatario e del terzo acquirente accollante, e non, invece, quella di atto unilaterale di rinuncia del creditore all’indivisibilità della garanzia.

La realizzazione del diritto del mutuatario e del terzo acquirente al frazionamento dell’ipoteca fondiaria può realizzarsi secondo un’articolazione bifasica: la quale può concretizzarsi, in primo luogo, fisiologicamente, con la cooperazione del creditore e, in secondo luogo, in mancanza di tale cooperazione, per mezzo di altra, coattiva, modalità di soddisfacimento del diritto.

Di conseguenza, il provvedimento presidenziale di cui all’art. 39, comma 6-ter tub, lungi dal limitarsi alla individuazione del notaio incaricato del frazionamento, contiene l’accertamento definitivo (rebus sic stantibus) dei presupposti nonché delle condizioni del “diritto al frazionamento” e possiede per sé una funzione attuativa del diritto ivi accertato. (massima ufficiale)
Cassazione civile, sez. VI, 08 Settembre 2021, n. 24161.


Credito fondiario - Frazionamento del mutuo - Natura giuridica - Atto unilaterale di rinuncia all'indivisibilità dell'ipoteca - Rilevanza degli accordi - Esclusione - Condotta colposa della banca - Configurabilità - Presupposti.
Il frazionamento del mutuo fondiario costituisce una rinuncia all'indivisibilità dell'ipoteca e, dunque, è da qualificare alla stregua di atto unilaterale del creditore ipotecario, che non muta natura quand'anche a tale rinuncia sia stato fatto riferimento in eventuali accordi raggiunti dal concedente con il mutuatario o da quest'ultimo con i promissari acquirenti. Ne consegue che il rifiuto opposto dalla banca, in quanto esercizio di un diritto del creditore ipotecario, non potrà integrare di per sé una condotta omissiva colposa, salvo che la rinuncia alla indivisibilità dell'ipoteca abbia costituito oggetto di assunzione di specifica obbligazione avente fonte in un titolo negoziale, ovvero la legge preveda espressamente detta rinuncia quale corrispondente obbligo dell'attribuzione di un diritto al frazionamento posto in capo a specifici soggetti legittimati a richiederlo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Novembre 2020, n. 24952.


Mutuo fondiario – Esenzione da revocatoria – Rilevanza del valore dell’immobile

Revocatoria Fallimentare – Mutuo fondiario ed esenzione da revocatoria – Art. 39 T.U.B.

Revocatoria Fallimentare – Negozio indiretto
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L'intima connessione strutturale - che nell'operazione di credito fondiario si pone tra erogazione del mutuo e garanzia ipotecaria - risulta già disvelata del testo dell'art. 38 TUB, comma 1 che appunto lega in modo diretto la concessione del credito alla costituzione della garanzia.

In proposito risulta comunque decisiva la constatazione che la disposizione dell'art. 38, comma 2, TUB stabilisce la regola per cui l'ammontare del finanziamento è "determinato... in rapporto al valore dei beni ipotecati", ciò significando che nel mutuo fondiario l'ammontare del credito non può che dipendere dal valore che possiede l'immobile dato in ipoteca.

Il mutuo fondiario è operazione che si connota per concentrare la copertura del rischio di rientro dell'erogato sul solo immobile "mobilizzato" e contestualmente iscritto in ipoteca di primo grado"

Perciò, il mutuo fondiario possiede requisiti identificativi diversi da quelli dell'ordinario mutuo ipotecario ed è inteso a porre in essere un'operazione diversa e con effetti (anche) distinti da quelli propri dell'ordinario mutuo.

In altri termini, nel mutuo fondiario è proprio la garanzia dell'ipoteca a conformare il credito (merito e quantità), così dando vita a una speciale tipologia di operazione, che il sistema vigente ha inteso proteggere in modo peculiare con l'assegnazione di forti vantaggi disciplinari in ragione della rischiosità sua intrinseca; ne consegue che un mutuo non può, nel corso di svolgimento del relativo rapporto, diventare fondiario e, nel caso di ipoteca posta a servizio di un preesistente mutuo, quest'ultimo rimane semplicemente un ordinario mutuo.

E’ revocabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, n. 4 L.F. la stipulazione di un mutuo fondiario propriamente assunta come mera forma, strutturalmente idonea a realizzare la funzione fraudolenta dell’operazione consistente nel rendere contestuale un’ipoteca per un credito preesistente. (Lucio A. de Benedictis) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 10 Febbraio 2020, n. 3024.


Azione revocatoria fallimentare - Atti a titolo oneroso, pagamenti e garanzie - Cessione di crediti fondiari da parte del Banco di Napoli - Art. 3, comma 6, del d.l. n. 497 del 1996 - Credito ceduto - Esenzione da revocatoria fallimentare - Fondamento.
La cessione di un credito fondiario vantato nei confronti di un imprenditore poi fallito, operata dal Banco di Napoli in favore di una società finanziaria appartenente al proprio gruppo, comporta l'automatico trasferimento alla cessionaria dei privilegi e delle garanzie esistenti in capo al cedente, ivi compresa l'esenzione dalla revocatoria fallimentare di cui all'art. 67, comma 3, l.fall. (nel testo, applicabile "ratione temporis", anteriore alle modifiche di cui al d.l. n. 35 del 2005, conv., con modif., nella l. n. 80 del 2005). A tale conclusione si perviene in ragione del richiamo, da parte dell'art. 3, comma 6, del d.l. n. 497 del 1996 (conv., con modif., nella l. n. 558 del 1996), all'art. 58, comma 3, del d.lgs. n. 385 del 1993, il quale, al fine di rendere possibile il perseguimento dell'eccezionale scopo di risanamento e privatizzazione del Banco di Napoli, consente di assicurare il trasferimento dei crediti fondiari - ormai svincolati ex art. 39 del d.lgs. n. 385 del 1993 dal pregresso connotato soggettivo che li legava necessariamente agli operatori bancari - alla cessionaria con l'intero regime di favore di cui godeva il titolare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 20 Aprile 2016, n. 7960.


Fondo comune di investimento - SGR - Caratteristiche della titolarità della SGR - Distinzione tra le altre figure di patrimonio separato - Proprietà dei beni - Attribuzione alla SGR di un potere gestorio unitamente alla formale intestazione dei beni

Fondo comune di investimento - Titolarità del fondo riferibile alla SGR - Distinzione tra proprietà in senso sostanziale e in senso formale

Fondo comune di investimento - Caratteristiche della titolarità del fondo in capo alla SGR - Gestione nell'interesse dei partecipanti - Proprietà degradata a posizione puramente formale
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Il patrimonio separato costituito dal fondo di investimento, la cui titolarità è attribuita alla SGR, si distingue nettamente da tutte le altre figure conosciute di patrimonio separato (articoli 167, 490, 2447 bis, 2645-ter, del codice civile) per l'aspetto essenziale che in questi casi il proprietario del patrimonio separato è esclusivamente il fondo, laddove alla SGR è attribuito esclusivamente un potere gestorio, unitamente alla formale intestazione dei beni del fondo, al solo scopo di consentire l'esercizio di un potere di disposizione vincolato all'interesse altrui e che, come tale, non si identifica con il potere dispositivo del proprietario, ma con il potere gestorio dell'amministratore. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

In ordine alla natura del fondo comune di investimento e dei rapporti con la società di gestione risparmio, alla quale è riferibile la titolarità del fondo, occorre porre l'accento sulla distinzione tra proprietà in senso sostanziale, posta in capo ai partecipanti al fondo, e proprietà in senso formale, riferibile alla SGR. A favore di questa ricostruzione depongono elementi quali: la doppia separazione dal patrimonio dei partecipanti e da quello della SGR (articolo 36, comma 6, TUF); la destinazione dei beni inclusi nel fondo all'investimento avente le connotazioni descritte nel regolamento (articolo 39, comma 2, lettera d) TUF); la gestione della SGR "nell'interesse" (articoli 36, comma 4, e 40, comma 2, TUF) dei partecipanti e "per conto" (articolo 36, comma 6, TUF) del fondo; l'assenza, in capo alla SGR di un potere di gestire per conto e nell'interesse proprio e di godere dei beni di pertinenza del fondo. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Nella gestione del fondo comune di investimento, la SGR, pur essendo libera nella scelta dei singoli atti gestori, è vincolata nel "fine", trattandosi di una gestione "nell'interesse dei partecipanti" (articoli 36, comma 4, e 40, comma 1, lett. a) TUF), ma anche nei “metodi”, trattandosi di gestione connotata dalla assunzione degli obblighi e delle responsabilità del mandatario (articolo 36, comma 5, TUF), nei “contenuti”, segnati dal regolamento, ma anche dalle scelte di “politica di gestione” che possono essere fatte dai partecipanti al fondo (articolo 37, comma 2-bis, TUF). Questi aspetti consentono di ritenere che una gestione dei beni inclusi nel fondo da parte della essere SGR, vincolata nel fine, nel metodo e nelle responsabilità in favore del partecipanti al fondo, non può che far degradare la posizione giuridica di "proprietà" a posizione meramente formale, svuotata di gran parte di quella sostanza (la signoria del volere nell'interesse proprio e la facoltà di godere) che caratterizza la proprietà come abitualmente conosciuta e ricostruita in chiave essenzialmente obbligatoria e non più reale per scopi funzionali che possono essere individuati nella necessità di agevolare il traffico giuridico, massimizzare le possibilità di profitto per i partecipanti non in grado di gestire investimenti e di aprire il mercato interessato dal regolamento ad investimenti che solo la raccolta attraverso i fondi può consentire. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Milano, 30 Maggio 2012.