Testo Unico Bancario


TITOLO II
BANCHE

Capo VI
Norme relative a particolari operazioni di credito

Sezione I
Credito fondiario e alle opere pubbliche

Art. 38

Nozione di credito fondiario
Testo a fronte
TESTO A FRONTE

1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.


GIURISPRUDENZA

Mutuo fondiario – Contratti e operazioni bancarie in genere – Improcedibilità dell’espropriazione immobiliare per nullità del contratto di mutuo – Art. 38 comma 2 t.u.b.
Il Tribunale di Bologna, in persona del giudice dott. Vittorio Serra Firmato, si è pronunciato sul giudizio di merito instaurato da una società che ha convenuto la banca per accertare la nullità di due contratti di mutui fondiari per superamento del limiti di finanziabilità ex art. 38 II co. TUB e delibera CICR 22 aprile 1995. L’attrice esponeva che la banca aveva già attivato, avanti il tribunale di Bologna, un procedimento di esecuzione per il recupero di somme asseritamente dovute e non pagate in adempimento dei due contratti di mutuo e che  avverso l’esecuzione aveva proposto opposizione eccependo:
a) i contratti di mutuo fondiario erano entrambi nulli per superamento del limite finanziabile ex art. 38 II co. TUB e delibera CICR 22 aprile 1995;
b) il credito vantato dalla Banca era inferiore alla misura indicata dalla creditrice;
Il giudice del merito ha accolto la domanda dell’attrice aderendo all’orientamento recente della Cassazione (sez. 1, sentenza 17352/2017, confermato anche da Cass. sez. 1, ordinanza 1193/2020), ritenendo che nei contratti in questione: il limite di finanziabilità sia stato superato, come dimostrato dalla perizia giurata di parte; gli stessi sono da considerarsi nulli; l’esecuzione forzata, promossa in virtù dei medesimi, non può essere proseguita perché improcedibile. (Monica Mandico) (riproduzione riservata)
Tribunale Bologna, 02 Agosto 2021.


Contratti e operazioni bancarie in genere - Mutuo e finanziamento in genere - Art. 38 T.U.B..
Nel mutuo Fondiario, il limite di finanziabilità fissato dall’art. 38 T.U.B., co. 2, e delibera CICR 22 aprile 1995 nella misura dell’80% in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi ed elevabile solo previa prestazione di garanzie integrative, in ragione della natura pubblica dell’interesse da esso tutelato è inderogabile dall’autonomia privata (cfr. Cass. 14 giugno 2021, n. 16776), e costituisce elemento essenziale del contenuto del contratto determinando il suo mancato rispetto la nullità dell’accordo, ferma restando tuttavia la possibilità di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti. (Monica Mandico) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 14 Giugno 2021, n. 16776.


Mutuo fondiario – Violazione del limite di finanziabilità – Violazione – Conseguenze – Sospensione della procedura esecutiva.
La violazione del limite di finanziabilità del mutuo fondiario di cui all’art. 38 TUB comporta la nullità del finanziamento, la quale può comportare la sospensione della procedura esecutiva immobiliare promossa dalla Banca al fine di accertare il valore commerciale del bene di riferimento all’epoca della stipula del contratto. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Treviso, 24 Maggio 2021.


Contratti e operazioni bancarie in genere - Mutuo e finanziamento in genere - Art. 38 T.U.B..
Il Tribunale di Treviso, accoglie l’istanza di sospensione del procedimento esecutivo proposta dal mutuatario opponente per violazione da parte della banca mutuante del limite di finanziabilità previsto per i contratti di mutuo fondiario pari all’80% del valore dei beni ipotecati, ai sensi del combinato disposto dell’art. 38, comma 2, T.U.B. e dell’art. 1 della delibera CICR 22.04.1995. Il giudice, ponendo a fondamento della sua decisione il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui il valore del bene da ipotecare non può essere identificato nel prezzo d’acquisto dell’immobile, ma piuttosto con il valore dello stesso ricavabile dalle stime del mercato immobiliare operante nell’anno di stipula del mutuo, dicembre 2002, pena la nullità del contratto, nonché rilevata l’assenza di una perizia di stima della banca in tal senso, ha rilevato la sussistenza degli elementi sufficienti a sospendere la procedura esecutiva immobiliare condannando la parte opposta alle spese della fase dell’opposizione esecutiva (così come da univoco orientamento di Cassazione, sent. n. 22033/2011 e n. 17266/2009). (Monica Mandico) (riproduzione riservata) Tribunale Treviso, 24 Maggio 2021.


Contratti e operazioni bancarie in genere - Mutuo e finanziamento in genere - Art. 38 T.U.B..
Il Tribunale civile di Lecce, Sez. III civ., nel procedimento avente ad oggetto opposizione ad atto di precetto a mezzo del quale la banca mutuante intimava ai soggetti mutuatari opponenti il pagamento dell’importo dovuto per inadempimento del contratto di mutuo fondiario stipulato nel 2011, accoglie l’istanza degli attori/opponenti, per violazione da parte dell’istituto di credito dell’art. 38 T.U.B. sul limite di finanziabilità dell’acquisto del bene in relazione al suo valore. Il giudice di merito richiamando gli orientamenti della Cassazione in materia (Cass. Sez. I, sent. 13/07/2017 n. 17352; ib, Sez. I, ord. 09/05/2018 n. 11201; ib., Sez. II, sent. 28/06/2019 n. 17439) e sulla scorta della relazione tra la CTU accertante il valore commerciale e cauzionale dell’immobile dato in garanzia e dell’importo del contratto di finanziamento contestato, ha rilevato il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B. determinato nella misura dell’80% dalla delibera CICR del 22/04/1995, statuendo la conseguente nullità del contratto di mutuo, e la sua insuscettibilità alla conversione in mutuo ipotecario stante la mancata proposizione di apposita domanda di parte ed a prescindere da ogni valutazione sulla ricorrenza dei presupporti per detta conversione (Cass. n. 11201/2018 cit.). (Monica Mandico) (riproduzione riservata) Tribunale Lecce, 06 Maggio 2021.


Mutuo erogato con fondi BEI - Mutuo di scopo convenzionale - Intenzione delle parti - Obbligo di destinare la somma mutuata ad un determinato scopo dichiarato in contratto.
Qualora dalla disamina complessiva del titolo negoziale emerga che la comune intenzione delle partisia quella di destinare l’importo finanziato alla realizzazione di uno specifico progetto imprenditoriale, il negozio deve essere qualificato come “mutuo di scopo convenzionale”, a prescindere dal fatto che il medesimo contratto sia stato qualificato dalle stesse parti come mutuo fondiario. (Matteo Nerbi) (Paolo Martini) (riproduzione riservata) Tribunale Massa, 14 Dicembre 2020.


Mutuo fondiario – Superamento del limite di finanziabilità – Conseguenze – Nullità – Esclusione – Riqualificazione

Attestazione cumulativa di conformità dei documenti prodotti – Conseguenze – Irrilevanza
.
L’art. 38 del T.U. Bancario non mira a creare una sorta di patrimonio di scopo, costituito dal bene ipotecato, finalizzato alla soddisfazione del creditore ipotecario con esclusione, in deroga al principio fissato dall’art. 2740 c.c., di qualsiasi altro bene del debitore bensì semplicemente a dare la nozione del credito fondiario. Pertanto in caso di mutuo fondiario concesso per importi superiori al limite dell’80% del valore dell’immobile, non solo non si è in presenza di una nullità testuale, in quanto quel limite non è riconducibile alla previsione dell’art. 117, ultimo comma, del T.U.B., ma neppure è ipotizzabile una nullità per violazione di norma imperativa con conseguente onere della banca di formulare un’istanza di conversione, dovendosi piuttosto procedere ad una qualificazione di tale contratto in termini di mutuo ordinario per assenza di uno dei requisiti legali del mutuo fondiario, con conseguente inapplicabilità dei privilegi processuali previsti per il mutuo fondiario rispettoso del limite di finanziabilità dettato dalla Banca d’Italia.

L’attestazione cumulativa della conformità degli atti depositati agli originali, prevista dall’art. 16 decies del D.L. n. 179/2012, costituisce una mera irregolarità che, al pari della stessa mancanza di attestazione, non esclude l’utilizzabilità dei documenti prodotti ai fini della decisione in assenza di disconoscimento della conformità degli atti agli originali (cfr. Cass., sez. I, 12/06/2020 n. 11383 con riferimento alla sentenza impugnata). (Stefano Vitale) (riproduzione riservata)
Tribunale Napoli, 20 Ottobre 2020.


Mutuo fondiario – Superamento del limite di finanziabilità – Mancata domanda di conversione ex art. 1424 cc – Riqualificazione giuridica – Inammissibilità – Violazione ordine pubblico – Nullità assoluta.
Il mutuo fondiario, in violazione del limite di finanziabilità, è nullo in quanto incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto - tra gli altri - a regolare il quantum della prestazione creditizia. Il giudice di merito, in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità, in mancanza della domanda di conversione ex art. 1424 cc da parte del creditore, non può riqualificare il mutuo fondiario in mutuo ipotecario comune, non avendo la banca formulato espressa e tempestiva istanza di conversione. (Monica Mandico) (riproduzione riservata) Appello Torino, 27 Agosto 2020.


Mutuo fondiario - Limiti di finanziabilità - Onere della prova - Conversione - Stato passivo - Ammissione al passivo - Fallimento.
In sede di ammissione allo stato passivo fallimentare, l’onere di dimostrare il rispetto dei limiti massimi di finanziabilità ex art. 38 del TUB – per i quali è necessario fare riferimento, tenuto conto della ratio della norma, al valore del bene al momento della concessione del prestito e dell’iscrizione del gravame ipotecario e non già, invece, al valore di realizzo in sede esecutiva o fallimentare – grava sul creditore ipotecario che abbia chiesto l’ammissione del proprio credito in via privilegiata, per capitale ed interessi convenzionali, sia perché il contratto di mutuo è il titolo su cui si fonda la pretesa dell’istante, che deve dunque dimostrarne la validità, sia per il principio di vicinanza della prova. Ne deriva che, qualora il predetto creditore non abbia soddisfatto l’onere probatorio a suo carico, il contratto di mutuo fondiario è da ritenersi nullo per violazione della norma imperativa di cui all’art. 38 TUB.

Il contratto di mutuo fondiario nullo ex artt. 1418 codice civile e 38 TUB può essere convertito (art. 1424 codice civile) in contratto di mutuo ipotecario, laddove ne ricorrano i presupposti formali e sostanziali e possa altresì ritenersi che, avuto riguardo allo scopo voluto dalle parti, le stesse lo avrebbero comunque stipulato anche se avessero conosciuto la causa della nullità ovvero il superamento dei limiti di finanziabilità. (Elena Cappellini) (riproduzione riservata)
Tribunale Reggio Emilia, 22 Luglio 2020.


Mutuo fondiario - Limite di finanziabilità ex art. 38 TUB - Sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo.
Va sospesa l’efficacia esecutiva di un titolo quando da una perizia di stima dell’immobile, pur applicando i valori massimi registrati dall’OMI (e ridotti del 20%) in epoca prossima alla conclusione del contratto per la zona censuaria di riferimento, risulta in ogni caso superato il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, co. 2 TUB. Nel caso di specie, è stato considerato quale limite di finanziabilità il 100% del valore dell’immobile, in ragione delle fideiussioni specifiche rilasciate a garanzia della restituzione del mutuo (mutuo di euro 900.000,00 a fronte di un immobile del valore di euro 558.000,00). (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata) Tribunale Lucca, 28 Febbraio 2020.


Mutuo fondiario – Esenzione da revocatoria – Rilevanza del valore dell’immobile

Revocatoria Fallimentare – Mutuo fondiario ed esenzione da revocatoria – Art. 39 T.U.B.

Revocatoria Fallimentare – Negozio indiretto
.
L'intima connessione strutturale - che nell'operazione di credito fondiario si pone tra erogazione del mutuo e garanzia ipotecaria - risulta già disvelata del testo dell'art. 38 TUB, comma 1 che appunto lega in modo diretto la concessione del credito alla costituzione della garanzia.

In proposito risulta comunque decisiva la constatazione che la disposizione dell'art. 38, comma 2, TUB stabilisce la regola per cui l'ammontare del finanziamento è "determinato... in rapporto al valore dei beni ipotecati", ciò significando che nel mutuo fondiario l'ammontare del credito non può che dipendere dal valore che possiede l'immobile dato in ipoteca.

Il mutuo fondiario è operazione che si connota per concentrare la copertura del rischio di rientro dell'erogato sul solo immobile "mobilizzato" e contestualmente iscritto in ipoteca di primo grado"

Perciò, il mutuo fondiario possiede requisiti identificativi diversi da quelli dell'ordinario mutuo ipotecario ed è inteso a porre in essere un'operazione diversa e con effetti (anche) distinti da quelli propri dell'ordinario mutuo.

In altri termini, nel mutuo fondiario è proprio la garanzia dell'ipoteca a conformare il credito (merito e quantità), così dando vita a una speciale tipologia di operazione, che il sistema vigente ha inteso proteggere in modo peculiare con l'assegnazione di forti vantaggi disciplinari in ragione della rischiosità sua intrinseca; ne consegue che un mutuo non può, nel corso di svolgimento del relativo rapporto, diventare fondiario e, nel caso di ipoteca posta a servizio di un preesistente mutuo, quest'ultimo rimane semplicemente un ordinario mutuo.

E’ revocabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, n. 4 L.F. la stipulazione di un mutuo fondiario propriamente assunta come mera forma, strutturalmente idonea a realizzare la funzione fraudolenta dell’operazione consistente nel rendere contestuale un’ipoteca per un credito preesistente. (Lucio A. de Benedictis) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. I, 10 Febbraio 2020, n. 3024.


Mutuo fondiario - Violazione del limite di finanziabilità - Art. 38 TULB - Nullità dell’intero contratto.
La violazione del limite di finanziabilità comporta la nullità dell'intero contratto di mutuo.
Ne caso di specie era stato concesso un finanziamento per un importo eccedente l’ottanta per cento del valore del bene ipotecato desumibile dal prezzo di acquisto. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata)
Tribunale Viterbo, 04 Febbraio 2020.


Mutuo fondiario – Limite di finanziabilità – Violazione art. 38 TUB su valore cauzionale corrente del complesso immobiliare – Mancata contestazione da parte della Banca – Conseguenze – Nullità dell’intero contratto.
Sull’eccezione di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità, in violazione dell’art. 38, comma 2 TUB, la banca opposta deve prendere posizione ovvero presentare istanza di conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c. nella prima occasione utile, vale a dire l’udienza di discussione orale. In caso contrario, viene preclusa ogni difesa sul punto. Pertanto, se nell’udienza di trattazione, l’istituto di credito che si oppone alla nullità del mutuo fondiario non chiede la conversione dello stesso in mutuo ipotecario, non potrà più farlo nelle successive fasi del giudizio. Sulla conversione deve pronunciarsi il giudice di merito.

L’art. 38, comma 2 TUB, è una norma imperativa la cui violazione comporta nullità del contratto di mutuo fondiario e della relativa ipoteca, salva la possibilità di conversione del contratto in un ordinario finanziamento ipotecario ove la banca presenti tempestiva – nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità – istanza di conversione e ne risultino accertati i presupposti. Il limite di finanziabilità costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata)
Tribunale Fermo, 23 Gennaio 2020.


Mutuo fondiario – Limite di finanziabilità – Violazione art. 38 TULB su valore cauzionale corrente del complesso immobiliare – Conseguenze - Nullità dell’intero contratto.
Il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma, TULB è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 21 Gennaio 2020, n. 1193.


Mutuo fondiario – Violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 co. 2 t.u.b. – Nullità – Sussistenza – Conversione in mutuo ipotecario – Ammissibilità.
Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, 2° comma, t.u.b. e della conseguente delibera del Cicr del 22.4.1995, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario, essendo detto limite essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come «fondiario», ferma restando tuttavia la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti. (Francesco Dimundo) (riproduzione riservata) Tribunale Sulmona, 31 Dicembre 2019.


Ammissibilità produzione documentale riguardante la titolarità del diritto nel procedimento di opposizione allo stato passivo ex art. 98 L.F. - Irrilevanza della destinazione delle somme concesse a mutuo nelle operazioni di credito fondiario e conseguente esclusione della loro natura di mutuo di scopo e della nullità del contratto per difetto di causa - Sussistenza della nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B. - Onere della prova in ordine al rispetto del limite di finanziabilità -  Inammissibilità della conversione ex art. 1424 c.c. del mutuo fondiario in mutuo ordinario - Debenza degli interessi corrispettivi e moratori in misura legale.
La decadenza comminata dall’art. 99, 2° comma, L.F. riguarda i documenti prodotti a sostegno della domanda e non quelli che riguardano la titolarità del diritto quale elemento costitutivo dell’azione, verificabile, questa, anche d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
Nelle operazioni di credito fondiario la destinazione della somma concessa in mutuo non costituisce elemento essenziale del contratto, non potendo sostenersi che trattasi di mutuo di scopo, con la conseguenza che non è invocabile la nullità negoziale per mancanza di causa.
Sussiste la nullità dei contratti di mutuo fondiario che violano i limiti di finanziabilità in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato dalla disposizione normativa contenuta nell’art. 38 T.U.B.
L’onere di dimostrare il rispetto dei limiti di finanziabilità grava sulla Banca creditrice e non sul fallimento, non solo perché il contratto della cui validità si discute è il titolo sul quale essa fonda la propria pretesa - e deve dunque esserne dimostrata la validità – ma anche per il principio di vicinanza della prova.
La conversione ammessa dall’art. 1424 c.c. presuppone la verifica sul fatto che le parti del contratto, tenuto conto dello scopo che avevano perseguito con il negozio nullo, lo avrebbero comunque sottoscritto se avessero saputo della sua nullità e, nel caso di specie, che il finanziamento sarebbe stato ugualmente concesso dall’istituto di credito pur nella consapevolezza del fatto che la nullità del contratto avrebbe privato di valore la garanzia ottenuta ed avrebbe fatto venir meno tutti i vantaggi e le agevolazioni delle quali gode il mutuo fondiario anche rispetto ad un comune mutuo ipotecario.
La nullità del contratto di mutuo fondiario per violazione dei limiti di finanziabilità non consente di ritenere dovuti gli interessi, corrispettivi e moratori, nella misura pattuita bensì in quella legale ai sensi degli artt. 1224, 1° comma e 1284 c.c. (Christian Antonio Mitrano) (riproduzione riservata)
Tribunale Latina, 28 Agosto 2019.


Mutuo fondiario - Superamento della soglia di finanziabilità di cui all'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 (t.u.b.) - Conseguenze - Obbligo del creditore fondiario di preventiva notificazione del titolo esecutivo - Sussistenza - Ragioni.
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell'istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l'applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell'intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall'obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell'art. 41, comma 1, del citato d. lgs. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Giugno 2019, n. 17439.


Mutuo fondiario – Superamento del limite di finanziabilità – Ratio della norma evitare rischi espoliativi per il debitore – Nullità del contratto.
Il superamento del limite massimo di finanziabilità comporta la nullità del mutuo in quanto la ratio della norma è quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.
Il limite di finanziabilità risponde, invero, all'esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto.

Ai fini del superamento del limite di finanziabilità il prezzo di compravendita vale come indicatore dell’effettivo valore di mercato del bene stesso.

Il valore da considerare ai fini dell’applicazione dell’art. 38 TUB è, in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla legge n. 474/49 in materia di credito edilizio e con la direttiva CE n. 2000/12, il “valore cauzionale” del bene (cd. valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul “prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile”.

È inammissibile la domanda subordinata di conversione ex art. 1424 c.c. del mutuo fondiario in mutuo ordinario proposta per la prima volta in grado di appello in quanto tardiva. La conversione è un meccanismo che non può operare d'ufficio, trattandosi di un'operazione che ha luogo solo ove le parti intendano avvalersene con una tempestiva formulazione nei termini processuali. (Raffaele Carbone) (riproduzione riservata)
Appello Venezia, 25 Giugno 2019.


Mutuo fondiario – Superamento del limite di finanziamento ex art. 38, secondo comma, T.U.B. – Nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 cod. civ. – Esclusione – Qualificazione del contratto quale mutuo ordinario.
In tema di mutuo fondiario, il superamento del limite di finanziamento ex art. 38, secondo comma, del D. Lgs. n. 385 del 1993 (c.d. Testo Unico Bancario) non comporta la nullità del contratto per violazione di norme imperative ai sensi dell’art. 1418 cod. civ., atteso che la previsione normativa di siffatto limite configura un presupposto applicativo della disciplina speciale contenuta nel T.U.B. e nelle leggi speciali (e, in particolare, dei c.d. privilegi fondiari di cui agli artt. 39 e 41 T.U.B.), con la conseguenza che l’eventuale violazione del limite può condurre unicamente alla qualificazione del contratto nei termini di un mutuo ordinario ed alla mancata applicazione dei privilegi fondiari. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Napoli, 05 Giugno 2019.


Mutuo fondiario – Determinazione del limite di finanziabilità – Ipoteca iscritta su immobile di terzi – Irrilevanza.
Nella determinazione dell’ammontare massimo del finanziamento fondiario garantito da ipoteca ai sensi dell’art. 38 TUB è irrilevante la circostanza che il bene ipotecato appartenga al mutuatario o a terzi che offrano garanzia reale, in quanto la garanzia del terzo datore di ipoteca non ha, in questo caso, natura integrativa bensì principale, al pari dell’ipoteca prestata dal soggetto finanziato. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Padova, 04 Gennaio 2019.


Tasso di mora usurario – Non debenza di alcun interesse – Sospensione dell’esecuzione se all’epoca del precetto non v’è morosità in linea capitale – Sussiste.
Il tasso soglia di usura del mutuo a stato di avanzamento lavori che soddisfi i c.d. “requisiti di fondiarietà” ex art. 38 TUB specificati dalla Banca d’Italia in conformità alle delibere del CICR, va individuato in quello inferiore relativo alla categoria dei “mutui a tasso fisso” anziché in quello superiore della categoria “altri finanziamenti”.

Ai fini usura non può condividersi il criterio i della maggiorazione del tasso di mora di 2,1 punti percentuali, trattandosi di criterio che non trova alcun referente positivo, avendo il legislatore delineato precisamente il metodo di computo del tasso soglia, modificato nel 2011.
 
Come sancito da ultimo da Cass. Civ. Sez. VI 04.10.2017 n. 23192, l’usurarietà pattizia del tasso di mora comporta la non debenza di alcun interesse, neanche corrispettivo, sicché quanto pagato dal mutuatario va imputato integralmente al capitale da restituire.

In tal caso, se all’epoca del precetto non può configurarsi inadempimento, ne discende l’illegittimità del pignoramento che giustifica l’accoglimento della chiesta sospensione della procedura esecutiva. (Dario Nardone) (riproduzione riservata)
Tribunale Brindisi, 01 Marzo 2018.


Contratti – Mutuo – Fondiario – Caratteristiche (limite di finanziabilità) – Mancanza – Conseguenze – Nullità – Esclusione – Mancata sussunzione nel tipo negoziale “mutuo fondiario” – Configurabilità.
Il mutuo dichiarato fondiario che non presenti le relative caratteristiche (ad es. il rispetto del limite di finanziabilità dell’80% del valore del bene ipotecato) non è nullo, piuttosto, a seguito di un’operazione di verifica dei suoi requisiti, non sarà sussumibile nel tipo negoziale “mutuo fondiario”, potendo invece esserlo nel tipo “mutuo” (ordinario), senz’altra specificazione. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Vicenza, 19 Dicembre 2017.


Bancario - Mutuo in generale - Mutuo fondiario - Nullità per superamento del limite di finanziabilità - Esclusione - Ragioni.
Non è nullo il mutuo fondiario concesso per un importo superiore al valore del bene concesso in garanzia. Nessuna norma del T.U.B. infatti, così come nessuno degli atti di secondo grado richiamati dall'art. 38 T.U.B., stabilisce come dovrebbe essere effettuata la valutazione degli immobili. Inoltre, disposizioni più rigorose in tema di valutazione dei beni in garanzia, da effettuarsi secondo standard affidabili, sono state previste solo con l'art. 120-duodecies T.U.B., introdotto con il d.l. 72/2016, che rimanda alla Banca d'Italia la concretizzazione di detti standard, ma anche nelle nuove disposizioni normative dalla violazione delle prescrizioni sulla valutazione non viene fatta discendere la nullità del contratto. (Giulio Borella) (riproduzione riservata) Tribunale Vicenza, 25 Ottobre 2017.


Mutuo fondiario - Soglia di finanziabilità - Elemento essenziale del mutuo fondiario - Conseguenze - Nullità in caso di superamento della soglia - Ragioni - Finalità - Interesse pubblico.
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell? Interesse tutelato, volto a regolare il "quantum" della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l'attività di impresa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 31 Luglio 2017, n. 19016.


Mutuo condizionato – Attitudine del contratto a svolgere le funzioni di titolo esecutivo – Verifica ex officio circa la sussistenza delle condizioni dell'azione esecutiva – Carenza originaria del titolo in capo al creditore procedente – Opposizione all'esecuzione – Gravi motivi sospensione dell'esecuzione.
In sede di esecuzione fondata su un contratto di mutuo condizionato, poiché quest'ultimo non documenta con immediatezza la trasmissione della disponibilità giuridica della somma mutuata, la verifica che il giudice dell'esecuzione ha il potere dovere di compiere, anche a prescindere da un'opposizione, attiene ad un'interpretazione integrata del contratto con l'atto di erogazione e quietanza, da cui emerga documentata non soltanto l'avvenuta trasmissione della somma, ma anche il rispetto del requisito della forma pubblica imposto dall'art. 474 c.p.c. in entrambe gli atti, di mutuo e di erogazione, sicchè il difetto del requisito della forma pubblica nell'atto di erogazione, determina il difetto del titolo esecutivo, circostanza che integra l'ipotesi di gravi motivi di sospensione dell'esecuzione. (Beatrice Celli) (riproduzione riservata) Tribunale Potenza, 17 Luglio 2017.


Mutuo fondiario – Concessione – Limite di finanziabilità – Violazione della normativa di cui all'articolo 38, comma 2, del TUB ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995 – Natura imperativa della normativa – Natura pubblica degli interessi tutelati – Nullità.
Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti. (Marco Favaro) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. I, 13 Luglio 2017, n. 17352.


Procedura esecutiva immobiliare – Titolo esecutivo giudiziale – Credito derivante da apertura di credito in conto corrente assistito da privilegio ipotecario fondiario – Riconoscimento.
L’esecuzione intrapresa in virtù di un titolo giudiziale formato in relazione ad un credito scaturente da un contratto di finanziamento a forma libera di per sé non costituente titolo esecutivo è comunque soggetto alla normativa speciale in applicazione degli articoli 38 e 41 comma 2 Tub. Pertanto, il creditore gode del trattamento agevolato previsto nella parte in cui si riferisce all’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari senza operare alcuna distinzione. (Silvia Scartezzini) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 26 Marzo 2017.


Procedura esecutiva immobiliare – Fallimento – Riparto somme – Compenso Curatore – Esclusione.
In applicazione della normativa speciale non è possibile attribuire al fallimento somme ulteriori rispetto a quelle eccedenti la quota spettante al creditore procedente; ne consegue che in sede esecutiva non può essere assegnata alla curatela una parte del compenso di spettanza del curatore in quanto a detti incombenti si provvederà nel riparto in sede concorsuale. (Silvia Scartezzini) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 26 Marzo 2017.


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L’art. 38, 2° comma, del D.Lgvo 385/1993, nel prevedere che la Banca d’Italia possa determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti in rapporto al valore dei beni ipotecati (che, secondo delibera del CICR del 22.4.1995, attualmente ammonta all’80% del valore del bene concesso in garanzia ipotecaria), ha lo scopo esclusivo di tutelare le banche e, indirettamente, il sistema bancario, essendo volto ad impedire che gli istituti di credito assumano esposizioni finanziarie senza adeguata garanzia.

In ragione dello scopo della norma, poiché l’art. 38 non incide sulla validità del contratto, un’eventuale sua violazione determinata dalla concessione di un mutuo superiore alla soglia determinata dalla Banca d’Italia (nello specifico, all’80% del valore dell’immobile) non si ripercuote sulla validità del mutuo né, tanto meno, comporta il venir meno o la riduzione del privilegio. (Giuseppe Cudoni) (riproduzione riservata)
Tribunale Nuoro, 17 Maggio 2016.