Codice del Condominio



Art. 1130-bis

Rendiconto condominiale
TESTO A FRONTE

I. Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita', di un riepilogo finanziario, nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu' annualita' specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilita' del condominio. La deliberazione e' assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa e' ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta'. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unita' immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

II. L'assemblea puo' anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unita' immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.



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(1) Articolo introdotto dall'art. 11 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013.

GIURISPRUDENZA

Cessazione dell’incarico - Obbligo di rendiconto e riconsegna della documentazione condominiale all'amministratore subentrante - Mancata nomina del nuovo amministratore - Irrilevanza -  Conseguenze - Consegna al singolo condomino che ne faccia richiesta - Fondamento.
L'amministratore condominiale che sia cessato dall'incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso ed afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all'amministratore subentrante, ove l'assemblea abbia provveduto alla sua designazione - spiegando la relativa delibera di nomina efficacia anche nei confronti dei terzi, ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio - ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta, nel caso di mancata nomina del nuovo amministratore, non legittimando siffatta evenienza uno "ius retinendi" rispetto a detta documentazione, né un esonero dal rendiconto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l'amministratore uscente e ciascuno dei condomini e potendosi presumere che l'istanza di uno di essi interessi egualmente tutti gli altri, in quanto affare agli stessi comune. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 24 Giugno 2021, n. 18185.


Diritto del condomino di esaminare ed ottenere copia dei registri condominiali ex artt. 1129, comma 2 e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012 – Corrispondente obbligo di rendiconto dell’amministratore – Condizioni – Onere della prova.
Gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l'esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, semprechè l'esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all'amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.; al condomino istante - il quale non è tenuto a specificare le ragioni della richiesta – fa capo l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio della facoltà in parola. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 28 Luglio 2020, n. 15996.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - Provvedimenti per le spese - Deliberazione dell'assemblea - Nomina di una commissione di condomini per l'assunzione di determinazioni di competenza assembleare - Ammissibilità - Vincolatività di tali determinazioni - Condizioni - Fattispecie.
L'assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest'ultima suscettibili di delega. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui l'assemblea, demandata ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l'incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati e di redigere il computo metrico dei lavori nonché il capitolato d'appalto, aveva poi approvato le indicazioni così emerse con una propria successiva delibera di recepimento). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 08 Luglio 2020, n. 14300.


Condominio – Rendiconto – Principio di cassa – Esclusione – Criterio misto di cassa e di competenza – Fascicolo di rendicontazione.
Affermare che il rendiconto condominiale debba essere improntato al principio di cassa significa non aver compreso a pieno la portata della norma di cui all’art. 1130 bis c.c. introdotta dal legislatore con la novella del 2012.

In materia condominiale è, infatti, più corretto parlare di “fascicolo di rendicontazione” in quanto il rendiconto è costituito da tre documenti: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con la conseguenza che non è corretto affermare che il rendiconto condominiale debba essere soggetto al principio di cassa, in quanto deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa sia di competenza.

Ed, infatti, il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa in quanto vi sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi, mentre la situazione patrimoniale richiesta dall’art. 1130 bis c.c. – e quindi, il rendiconto generale - dev’essere, invece, redatta secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condomini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” dovranno essere indicati i debiti verso i condomini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve.

La situazione patrimoniale è, quindi, tale solo se redatta secondo il criterio di competenza, se, invece, fosse redatta secondo il criterio di cassa, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite.

In sostanza, con la riforma del 2012, il rendiconto condominiale è oggi costituito da un fascicolo i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, con la conseguenza che il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa, mentre lo stato patrimoniale, perché possa raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti, non può che essere redatto secondo il criterio di competenza. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Udine, 19 Agosto 2019.


Comunione e condominio - Rendiconto condominiale - Criteri di redazione - Assenza di chiarezza e intelligibilità - Invalidità della delibera di approvazione - Sussiste.
Il rendiconto condominiale è costituito da un fascicolo i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, con la conseguenza che il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa mentre lo stato patrimoniale non può che essere redatto secondo il criterio di competenza.

È necessario che la nota esplicativa consenta di rendere intelligibile il rendiconto redatto sulla base del suddetto principio, proprio in virtù del fatto che l'utilizzo del principio di competenza non consente l'immediata comparazione tra la situazione di cassa e quella contabile.

[In applicazione di questo principio, il tribunale ha annullato la delibera di approvazione del rendiconto la cui relazione non consentiva ai condomini di comprendere e verificare il rendiconto medesimo.] (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Udine, 19 Agosto 2019.